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来源：齐俊杰（ID：qijunjie82)、思想内参（微信号：youthinking） 邱晓华
楼市最全解读在这！终极难题有解了？
来源：齐俊杰（ID：qijunjie82)
中国楼市的真实现状是怎样的？
从2008年之后，房地产的自住需求逐渐降低，更多演化成金融和投资需求，且金融属性会越来越强。随着资本市场的波动，包括央行印钱的速度以及通货膨胀的问题，房地产逐渐演化成了一种货币现象。
说完了房地产的属性，我们再来说说到底能不能买房？
这个问题要分两个方面来说，第一个，如果是出于自住需求考虑买不买房，这是属于消费，不在讨论范围之内。
我们更多讨论的是关于房地产的投资需求——买套房不光是要自住，最好自住的时候还能挣点钱。或者说能够通过房地产走向发家致富的道路。有很多人看到近十年来身边的人只要贷款买房的，都发了，而且赚得特别多。基本上你十年前不买房，现在就更买不起房了。而十年前买了房子的，现在身价在几百万上千万的都有了。
十年走下来我们看到很多专家都折在了房地产上。有人十年前就开始场唱空楼市的，有人是最近几年开始唱空的。我在2014年之前一直是唱多房地产，直到2014年之后，我觉得房地产的好日子可能快到头了。为什么这么说呢？我先对于楼市说几点看法。
首先，我对楼市的判断就是：一线楼市严重泡沫，二三四先城市最大的问题在于库存。全国总库存达到了7亿平米，50亿平米的在建面积更是楼市最大的一个问题。
从08年开始，楼市就是越建房子越多，而卖出去的周期越长。从长期来看的话房地产现在属于一个库存积压或者不断上升的时期。也就是说这几十年来我们的房地产市场不但没有消化去库存，反而是库存越来越多，房子越来越难卖。
然后说说为什么是泡沫？泡沫其实是有几个指标可以参考的：
第一个指标是：房价收入比=房价/家庭年收入
深圳的房价收入比已经超过了40倍，上海、北京都超过了30倍，不吃不喝30-40年你也买不起房。这个房价收入比是九十年代的日本和九八年的相关及07年的美国都从来没出现过的。当今中国的房价收入比已经创了一个历史新高了。
在不坑爹不啃老的情况下，现在能够买得起房的人已经不多了。
第二个指标也就是大家比较熟悉的租售比，房子的内生价值。
熟悉股票的朋友知道，股票的内生价值是指你买进的股票在没有人接盘的情况下它自己能够产生多少价值，每年能给你挣多少钱，这就是股票的一个估值的算法。有人说巴菲特是股神，其实巴菲特玩的并不是股票，他更多投资的是公司实体本身，而巴菲特买入一只股票绝对不是期待着它明天或者后天能够上涨，而是期待着这家公司在未来十年内源源不断地为他提供利润。
所以，股票市场出现大幅的波动，包括出现过极端的股灾情况下，巴菲特都能毫发无损，穿越历史周期40几年而不倒。因为他买的是公司赚钱能力，这是普通人学不会的东西，而巴菲特所持有的伯克希尔哈撒韦这个保险公司，他有源源不断地现金流，可以在股票大跌的情况下以更便宜的价格持续买入。所以这才是巴菲特投资的最大秘诀。这是一般人学不会的。首先你没有源源不断地现金流，第二你可能不会看公司在未来十年或更久的时间内的现金流的情况，这个可能更专业的股权投资者会在意一些。
租售比=每平方建筑面积的租金/每平方建筑面积的售价
深圳的售租比最为扭曲，差不多需要50-60年才能收回成本。而在十年之前，我们的售租比大概只有现在的一半，也就是30年左右能够收回成本。
而租售比怎么判断呢？最简单的办法就是租金/房价，在你能够买房出租的情况下一年能赚多少钱。如果说只占总价的2%，那还不如把投资买房的钱存在银行，都比买房出租这种方式赚钱。
正是基于此，我们说现在买房出租是完全没有价值的行为。你所期待的就是买完房后这个房子能够获得升值，然后让一个傻子从你手中以更高的价格接走。而这种行为，在投资上就是一种搏傻行为，而现在的房价，就进入了明显的搏傻阶段。所有都基于一个点，就是出现源源不断的傻子，从你手中把房子接走。
第三个指标是月供收入比，这要考察你赚钱的能力了。
有新闻说上海和深圳已经严查月供收入比，如果你的月供占家庭收入超过一半就很难说是健康了。我们不妨算一笔账，按500万的房子来计算，刨除首付是150万，他要贷款是350万，月供就是22200元.也就是说你的家庭月收入要超过45000元才能买得起这套500万的房子。试问有多少家庭的月收入能够超过45000?
房价这么高，为什么还有人买的起呢？
之所以出现这种情况，最大的问题是我们大多数人都成功拥有自己的房子了，只不过可能不在一线城市。比如说您在北京打工，但您的房子可能在老家，比如买在了河南啊，河北啊。所以现在不是大家都买得起房，而是大家目前还换得起房。我们看到一个上海的数据显示，有八成人是通过换房再买房的。
那也有可能会出现一个严重的问题，卖旧买新是没问题，但是你会想到，谁在上面卖，谁又在下面买？就是卖掉最贵房子那波人，他们是什么人？而买最便宜房子的那波人又是什么人？而在中间随大流捣腾的就是我们普通人。
而真正的有钱人在干什么呢？他们在大量出售缩拥有的房产。这是现在有钱人的一个状态，他们的理由是，趁着房价高，把房子变现。
这就是另外一个问题——什么是财富？只有能够变现的，才叫做财富，而如果这个东西根本无法变现，是有价无市，那顶多算是市值，而一般人对于市值的概念来说，是没有意义的。
有人说楼市泡沫在三四线城市，而北上深将会永远涨。其实，恰恰相反，楼市最大的问题出在北上深。
一线城市的房价是怎么涨上去的呢？
最重要的原因就是一线城市的人口涌入，人口不断涌入一线城市，所以说一线城市的房价持续上涨。然后人多了，把一线城市变得繁华，工作机会多，收入多了，进而推动地价上涨，地价上涨推动房价继续上涨。
一线城市限购，到底是为什么？
为什么要限制一线城市的需求、限制楼市购买力，政府是希望用时间换空间，目的就是让成交萎缩，引导一线城市资金去周边区市购买，帮助一线和核心二线城市，周边的三线四线五线城市去库存。这一招已经起到了非常明显的效果。例如，在北京买不到房子的朋友都去燕郊，廊坊去买，大量的投资金引向这些地方，这些地方的房子像牛粪一样多。
大家知道在房地产里面有一句投资秘诀，就是三个词：地段 地段 地段。资金先炒一线，一线在带动二线，二线周边。吓得很多人以为房子会永远涨下去。然后卖了老家的房去买北上深，这样北上深的周边造成的就是去库存的结果。
但它的问题是，最该去库存的地方（三四五线城市）没去库存，变成了补库存，反而为泡沫严重的一线城市更加鼓吹了泡沫。现在这种冰火两重天的局面让调控变得非常艰难。
另外政府也不想让人们过多交易二手房，如果二手房买卖过于活跃，那新房卖给谁呢？所以政策着力点在于想让人们多买新房。
楼市会不会崩盘？
劝大家不要盼着楼市崩盘，因为楼市崩盘意味着经济的崩盘，大量的失业会出现，也就是说楼市涨的时候买不起房，楼市崩了你更买不起。但是上涨太多必然会出现大幅调整。这跟股市一样，短时间内上涨幅度过大一定会出现暴跌的现象。而楼市会不会出现这种情况呢？随着楼市这波的暴涨，出现暴跌的风险越来越大了。在最近几年出现逆转的概率是极大的。
判断主要有三点理由：
第一个因素：人口因素发生逆转，老龄化加剧。
未来65岁退休人口可能达到2个亿。老年人是不需要房子的，况且他们老了之后可能吃饭的压力都会比较大（这个跟社保有关，如果指着国家来养老，这是不现实的），所以这部分老年人到老了以后生活压力会非常大。他们一辈子工作下来最值钱的东西可能就是房子。不少老年人可能会把退休后的生活寄托在房子上。所以卖房养老或出租房子养老这种状况可能会大幅出现。一旦二手房的供给会大幅增加，会改变现在的房地产供给状况，未来或会出现房子供过于求的情况。
第二个因素：人口反向流动。
前十年大城市都是人口正向流动，不断有大规模人口涌入一线城市，所以一线城市房价暴涨。随后几年之内一线城市会发生什么状况呢？我们看到上海，北京包括深圳，已经明确指出要限制人口增长，控制人口规模。基础设施可能会搬出一线核心城市，各个省市的市长已经立下了军令状，就是要造成人口负增长。人口负增长的话，一线城市的房价就失去了最根本的上涨因素。
第三个因素：房产税。
房产税会增加房子的持有成本，为什么会说房产税是重武器呢？之前中国的房子没有对物业进行征税，房屋的持有成本为零。即使有人想卖房子他也不急着降价卖房，拿着房子说不定还更升值。而房产税会改变这一切。
首先对于持有房子，这是有成本了，如果500万的房子征1%的税，那每年5万块钱的税，对于一般家庭来说是承受不了的。
第二，土地财政变得艰难了，地方政府必须找到新的收入来源。卖地开始卖不动了。
第三，前阵子说的土地续租的问题就来了，除了房产税这个事情其实根本无解，总不能让大家每70年交1次房价吧？所以要化整为零，把一次性的大钱变成每年支出的小钱，更让人接受。
未来如果房子卖不出去，该怎么办？
首先房子变成了不可变现的，也就不是资产了。房子每年都交税，甚至变成一种负担，这种负债将一直伴随着你，我们在日本的时候就看到很多人其实可以凭借退休金养老金过上衣食无忧的生活，但他们最后不得不出来工作，原因是他有房子，每年都交税，负担很重不得不老了之后出来工作。
最后回到一个终极问题上：到底该不该买房？
说了这么多还是先把您的需求分辨出来，如果是为了等房结婚，小孩上学或者没有房子你就活不下去，家庭不和睦的话，那劝您还是买吧。
但如果说您是为了投资，这明显是供给大于需求，严重库存，投资房产并不合适。
80年代有个自行车已经很不错了，到了90年代，自行车和彩电都已经变成标配了，然而2000年以后汽车走入家庭，目前最贵的是房子了，那房子也许会在2020年后逐渐走下神坛，从一个奢侈品变成居民消费品。
如果现在买进房子，可能两三年时间就会变成一个无法变现的资产，到时候你可能就会后悔，可能你现在买了之后会短暂感到幸福，过一阵子也许你会觉得自己无比的傻。
附：内部演讲：房价5~10年后会真正转入下降
来源：思想内参（微信号：youthinking）
作者：邱晓华
草哥按：本文是著名经济学家邱晓华先生4月23日上午在深圳创新发展研究院智库报告厅第四期发表了题为《2016中国宏观经济走势分析与预测》的演讲。邱晓华是澳门城市大学经济研究所所长，民生证券首席经济学家，国家统计局原局长。以下根据邱晓华先生演讲整理，未经本人审阅。内容只节选了房地产部分。邱晓华认为，中国房地产结束增长，房价真正转入下降，会在工业化、城市化、人口增长这三个趋势结束之后出现。这三个趋势估计5~10年结束。
邱晓华博士常有真知灼见。
房地产市场今年第一季度虽然稍微有一阵的活跃，但是相对以前来说近几年已经快速降温。这是由于房地产政策变化的影响，造成了中国房地产市场的这种不稳定。
大家知道房地产是产业相关系数、关联度、产业链条最高最长的一个领域，有60多个行业跟房地产息息相关，房地产好这些行业也好，房地产不好这些行业也不好。上游到建材，中游到各种加工，下游到各种装修、到各种家具、到各种电器，有60多个行业跟它相关。而中国的房地产从黄金期进入低迷期，景气时期房地产的投资年均增长30%以上，住房消费每年增长20%、30%，而去年基本上零增长，今年好不容易又回到6%的增长。去年的销售下降20%左右，今年又稍微升了一点。
政策因素导致房地产剧烈变动
房地产处于这样的一个剧烈的改变，固然有中国的人口结构改变的客观因素，但更多的还是我们自己政策的因素造成的。住房这个商品不是一般的商品，它是一个特殊商品，特殊商品应当有特殊政策，但是我们没有。住房的特殊性在哪里？从两个方面能够看到。
一方面它既是消费品，同时它又是投资品。因此，对这个商品应当是既有消费政策，也有投资政策，要有两类政策来分别地对待。但是我们没有，我们要不就把它当作消费品，要不把它当成投资品。要紧缩的时候当成投资、投机品，要鼓励的时候就当成消费品了，始终没有摆脱出这样一个认识误区，即没有区别两类属性分别制定不同的政策。
另外一方面，住房它既有商品性的属性，又有社会福利性的属性，不完全是一个靠商品性政策就能够解决问题的，还需要有一定社会福利的政策来相配套，但是我们没有。要不就是1998年之前全部福利大家都不要买，让政府提供，单位也负责提供。要不就是1998年之后大家都要市场上买，政府和单位都不管了。我们的政策就是没有把这两个属性兼顾好。因此，我们的房地产市场就在这样一个政策下面，一会儿刺激，一会儿紧缩，一会儿再刺激，一会儿又再紧缩，反反复复地波动。
这就造成了投资者的预期不稳定，造成了消费者的预期也不稳定。投资者投资的时候赶上紧缩，银行贷款借不到；消费者觉得这个政策，也许我今天买进去，明天你就紧缩了，价格一下子掉得很厉害，损失也很大。大家不能按照正常的投资消费的行为在市场上面得到体现，造成了这个市场的混乱，造成了这个产业发展的不稳定，这就是政策不足所带来的，至今还没有走出这个困境。
去年年底今年年初，深圳涨了百分之六十几，上海北京涨了20%、30%，广州涨了百分之十几。政府又急了，说一线城市房价又开始涨了，因而估计消费政策又开始改变，出台限制买房或不能买的政策。就这样来回地折腾，这就是政策不足。
房地产增长时期还没有结束
那么，房价到底会怎么样变化，房地产的形势到底会怎么样的变化。从总体上看两句话：第一，房地产增长时期还没有结束，但是黄金期可能已经结束了。第二，房价上涨趋势也还没有结束，但是大幅度上涨的这种暴涨的趋势，或者是暴利的时期已经结束了。
基本的理由是，从房地产的形势来看，，只要工业化、城市化、人口增长这三个趋势没有结束，中国的房地产就依然还处于一个增长时期，只是增长率在回落，而不是进入到一个增长率由正转为负的长期趋势。
从房价的角度来看，主要是因为基本的消费需求依然还比较强烈，改善性的消费需求还更强烈，投资投机性的需求受到了抑制，因此，这样一个角度来看它还会推动房价的上涨。但是暴涨暴利的时期确实已经结束了，一方面房地产的成本已经大幅度上升，因此它的利润空间也被成本挤掉了一块，另外一方面各项政策的完善也相应地压制了一块价格的上涨和暴利的获得，特别是未来随着房产税的出台，一定会极大地抑制投资、投机型的住房需求。因此，也会对这一块涨价的压力有一个明显的减弱。
未来房地产的变化，更多会随不同的区域、不同的经济发展水平、不同的居住环境，而发生差异性的变化，一线城市房地产总体上还是处于供不应求的发展状态，因此，它的增长如果有相应的政策，肯定还是会增长比较快的。问题是由于土地等诸多制约条件，因此他们的增长也受到一定的抑制。这些地方由于供不应求，所以涨价压力始终是存在。
对于三四线城市来说，目前是供大于求，全国7亿多待销售面积大多数都集中在三四线城市，他们是需求远远跟不上供给，而未来来看，需求也不会明显增加，因为对三四线城市而言，经济发展的恢复程度，经济发展未来的增长点远不如一线城市，远不如条件更好、产业更集中的城市。所以未来更多的会在一线城市、二线城市形成更好的一种发展局面，但是三四线城市可能会继续面临困难，不会发生很快的变化。这是房地产形势的总体的变化。
房地产什么时候会结束增长，房价什么时候会真正转入下降？就是工业化、城市化、人口增长，这三个趋势结束之后就会发生变化。这三个趋势什么时候结束，我估计5~10年之后就会发生改变。5—10年之后中国的工业化大致完成，中国的城市化也接近了一个相对稳定的水平，中国人口也由增长转为下降，那个时候死亡人口大于出生人口，所以中国人口的总量可能到14.5亿或者是14.7亿的时候，开始转为逐步的下降了，而不是再往上涨15亿、16亿……。
到那个阶段，那就意味着卖房的人大于买房的人，市场就会发生根本性的逆转。而眼下这个趋势是可以预见到的，因为对于大多数的城里人来说，未来的家庭住房会由目前的一套变为两套、三套，它会多出来，一个年轻的家庭将来会接收自己父母的两套住房，女方、男方各接收一套，这是未来房地产会多出来的发展趋势。
不用担心70年的使用权问题
至于最近一段炒出来的温州20年的期限这些东西，那完全是因为对政策理解的不正确、不全面。70年不变、70年到期自动延期，至少是政策上明确的。中国虽然土地不是私有的，但是在这70年之内确实是不会变。70年之后会不会变化？我想告诉大家的是，中国的住房至少没有多少住房它的使用寿命能够达到70年，所以这是一个肯定就没有发生变化的可能性，在没有到70年之前就要重新建设、重新改变。
第二，70年以后中国的政策也一定会改变，也不会像今天这个政策。所以未来政策也一定会有变化，变化是什么变化？未来住宅土地一定会逐步地私有化，这是肯定的一个局面，至少现在不会，基本国情决定的。但是到未来住宅的土地一定是会变成私有化，因为农民本身宅基地已经鼓励它可以流通、可以抵押，这已经属于私有化的一个趋势。未来城里面的宅基地当然也要完全解决给个人，而不是城里人买的只有地面上的所有权，没有地下的所有权，这都不对的。因为目前大家都已经交过钱了。
从这个角度去说大家也不用去担心70年以后，像现在温州说的按房价的1/3补交土地出让金，这是不对的，这也不大可能发生。只是现在温州可能也只是一个炒作，土地主管部门，目前经济困难下面可能想向消费者去要一点钱，但是这种做法肯定是不对的。所以大家看到新华社发表文章质问这个问题，很多的媒体在发表声音，这两天还在争论这个事情。不管怎么说，这个政策70年到期以后的政策，目前是自动延期，没有补交费用的国家层面的政策，地方政府做一些改变那完全他们自己的作为，不是国家层面的问题。
所以对于买房的人来说，对于想投资房的人来说，都要自己作一个总体的判断，这就是我想告诉大家的。我记得在15年前，我在统计局当发言人的时候，那时候底下那么多人，当时有人问我“你觉得买房好还是买车好？”那时候我说“买房要早，买车要迟”。后来果然被我言中了，早买房的人肯定有好处，早买车的人肯定要吃亏。基本的逻辑是，买房是中国供给世界需求，买车是世界供给中国需求。这样一个逻辑决定将来车是越来越便宜，房子是越来越贵，肯定是这样一个逻辑，果然是这样的发展趋势。好多人说“哎哟，那时候你帮我节省了很多钱，我挣了很多钱。”
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