本文来源：凤凰房产（ID：houseifeng）综合陆家嘴制高点（ID：ljz_highest） 意见领袖（ID：kopleader）楼市参考（ID：house0929 作者：刘晓博）
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从2002年到现在，中国一二线城市的房价一直都在上涨，到了2016年，在中国人均收入仍然排在世界100位左右的情况下，一二线城市房价却成了全球最贵……
最要命的是，它居然还在大涨。
为何高层对楼市泡沫如此沉默？
有些歪果仁看不懂中国房价，因为他们脑子没有进水，坚持用所谓的“市场经济”观点来看待房价。
的确，只有某些脑子进水的人，才会认为中国的房价是“市场经济”。
由于债务高企、人口结构转变等因素，当前全世界最大的5个经济体（美欧中日英）都面临着这样那样的经济问题。纯粹依赖于所谓的“市场经济”，显然并不能应对这些问题，而且有可能造成很多的经济不稳定。
委内瑞拉和俄罗斯操纵石油资源，美国操纵国债，日本操纵货币，后来才发现，使用得最好的，原来还是我们自己的政-府——在十多年的房价上涨中，中国政-府操纵房产价格的技术已经炉火纯青、举世无双。
自从大大在政治局会议上提出“抑制资产泡沫”已近两月，除了一阵高过一阵的地方“限购限贷拍地王”老三套外，我们没有等到抑制资产泡沫的任何实质性措施。
两个月间，楼市上涨冲击波已经从深圳、上海、北京第一波，蔓延至苏州合肥厦门南京第二波，而眼下杭州、郑州、成都和无锡正在掀起第三波房价恐慌潮。
从去年股灾结束起，你或许预料到了资产荒下和货币洪水下的楼市泡沫，但一定很少有人预料到泡沫演进的进程和发展的速度、程度会有如此凶猛。
然而，对于如此汹涌的恐房潮，我们没有再看到更高层面实质性表态：从财政、货币及住建部，再到地方诸侯，万马齐喑一片沉默。他们全然忘记年初某些部委关于个人住房贷款杠杆率不高的诱导性言论为楼市暴涨埋下的伏笔，也忘记了“两会”上，楼继伟财长的杠杆转移的妙论，结的是这颗大泡泡——根据我国债务杠杆分布情况，可以优化债务在政府、居民、企业之间的配置，政府和居民部门可以适当加杠杆，帮助企业部门去杠杆。
朋友圈已经转了太多阶层固化、中产失落的陈词滥调，从去年股市bubble再到今年的楼市狂欢，好一个杠杆转移，这就是一场接一场的中产收割战。
民怨滔天，没有人愿意背这个黑锅。
于是，带有强烈地方政府背书色彩的北京市房地产协会秘书长陈志先开炮了，他在接受记者采访时表示，当前楼市是货币推升的，与土地供给无关，土地供给过剩而不是不足（总量），基于这个判断，需求是避险性的比重大于居住。陈志称，他们近期会公布北京市土地供给情况来证明此观点。
好一个霸道蛮横的表态。
对于已经被千夫所指的央行来说，这个黑锅当然不能背。
于是9月20日，旗下的《金融时报》予以强烈驳斥——一线城市楼市“高烧”不退、部分二线城市楼市价格短期暴涨，这是前期地方政府没有很好地调控楼市的结果，也是将来楼市可能出现风险的隐患。其中一个重要原因，是没有重点控制房地产价格反复上涨的基本成因，即供求关系严重失衡，在供给端的土地供应和规划方面造成了瓶颈，而在需求端未能有效控制投资及投机性购房需求。
然而，看似扯皮的舆论小动作恰恰掩盖了部委与诸侯过去几个月在去库存上合作的亲密无间——从年初几部委突然宣布调低首付款比例，到银行对贷款申请人资质审查史无前例的宽松，甚至可以用形同虚设来形容，再到各地四处开花的离谱地王不断烘托暴涨氛围（很多地王折合楼面价直接高出周边市价100%乃至几倍，还不说各地政府事后还大幅返还拍卖费。而拍得地王的很多开发商一经对其股权背景抽丝剥茧后，都是央企的马甲），以及存在故意释放限购烟雾弹的嫌疑进而逼出恐慌性抢购（8月上海新调控传闻）。
这一轮涨势背后，“看不见的手”利用各种手段在人群中制造出了空前的焦虑感，试图用最短的时间驱赶最多的人入市。
这与上届政府动辄暴涨就调控，越调房价越涨的惯常套路，已经大大不一样了。
房价暴涨，无非几个推力
第一，广义的货币和信用供给依然偏高（非m2能准确衡量），且目前仍缺少一个硬约束。或许目前货币政策已经比2013年前更收敛，但由于潜在增长率（货币需求）下降更快，这种供给过剩更显著；
第二，政策低估了周期逆转和资产型通胀压力，在通缩已经处于末端的时候毫无意义地降息降准，同时显著减少了供地，导致火上浇油；
第三，新汇改导致汇率预期更单一，居民在对汇率用脚投票不充分的状态下，会更集中更具恐慌性地地涌向对隐形通胀用脚投票。
第四，地方财政收入增速下降与新一轮基建支出竞争升温的状况存在天然矛盾，土地出让金成为了唯一的解决方案（广发证券郭磊）。
对于楼市泡沫的沉默，凸显了高层内部的分歧，到底是谁制造的泡沫？似乎决策者和执行者都有问题，谁站出来收拾残局，意味着谁就是责任者。
这是部委不愿意站出来的原因。
至于2013年后将调控主导权拿在手上的地方政府（一城一策）调控意愿就更低，地方政府为什么调控意愿低——
看看南京，今年上半年，南京市财政收入为621亿元，而出让土地成交总金额已高达630亿元，看看这个比例吓人。截至今年8月底，南京土地出让金总额位列全国第二，高达770亿元，比2015年全年只差2亿元。2012年至2015年，南京市财政收入分别为733亿元、831亿元、903亿元、1020亿元，卖地收入分别为358亿元、793亿元、675亿元、772亿元。
地方政府如此深入地介入和制造参与了这场旷世大泡沫，你让他们自己戳破，这不现实。
正如一个朋友所言，从股到楼，这种请君入瓮式的牛市，还能持续多久，不知道。
人们自以为投机炒房绑架了政府，在洋洋得意；金融市场自以为杠杆交易和负息票率发债绑架了央行，也在洋洋得意。
房价上涨，背后的元凶是这四类人！
意见领袖（ID：kopleader）；作者：陈志龙
房地产市场的乱象横生，除了复杂的货币信贷因素、土地制度、财税体制外，还有一群与利益集团千丝万缕联系的“专家学者”推波助澜，他们飞来飞去成为“中国特色的串场经济学者”。相当一些人专为一线城市背书。
中国房地产问题可能引发的系统性风险正在成为国际话题。有报告说，9月15日，美国媒体CNBC 引用了咨询机构Longview Economics 一项最新研究，它们用一句话概括中国房地产市场：过去一年多，中国房价表现得如同1637年著名的荷兰“郁金香热”泡沫。
从2015年年初至今，深圳房价平均上涨76%，北京和上海的房价走势也与深圳类似，但极端程度明显不及深圳。对比深圳，上海房价平均上涨35%，北京则是21%。其实，当地人都知道，北京、上海热点区域的房价涨幅与深圳不分伯仲。美方研究人员称“我们对这些数字反复检查了不下七次，它们实在令人难以置信。”
从眼前的房地产热想到荷兰的“郁金香热”泡沫，不只是国外的研究机构。身陷万科宝能事件旋涡的王石，也忙里偷闲更新了一次新浪博客，摘抄一段关于郁金香的话。全文不长，照录如下——
郁金香，花朵大而美丽，百合科郁金香属植物，原产地一说土耳其，另一说西藏。17世纪中叶，引进荷兰。当时量少价高，被上层阶级视为财富与荣耀的象征。投机商囤积球茎，价格迅速上扬。炒卖郁金香的热潮迅速蔓延为一场全民运动，人们购买郁金香不再为其内在的价值和欣赏功能，而是希望其价格无限上涨而获利。1637年2月4日，郁金香市场突然崩溃，六周内平均价格下跌90%。这是人类史第一次有记载的经济泡沫，该事件导致了当时作为欧洲金融中心---荷兰的迅速衰落，并从此一崛不振。
郁金香泡沫昭示了人类群体性投机活动盛极而衰的历史循环的轨迹：当某件商品成为追求财富的标的物，价格迅速上涨，羊群效应，理性丧失，群体癔症，泡沫最终破灭时千百万人倾家荡产……在一线楼市沸腾近乎失控的当下，处在万宝事件旋涡中心的王石，抄录这则短文并非闲章，其对行业现状的担心、焦灼之情隐藏在短短的200多字中。
弗里德曼有句名言：“无论何时、何地，物价都是货币现象”。资产价格的异常波动，货币洪峰、信贷松驰、天量M2释放的高能流动性是价格上涨的主要推手。房地产市场是复杂利益博弈的名利场，货币当局不承认错在自己，“中国经济还处在货币化过程中”，高深莫测的这一句话似乎可以推掉所有责任，从而轻松地隔岸观火。北京市房地产行业协会的一位秘书长日前一口咬死，说是你们的错，说当前楼市是货币推升，与土地供给无关。他们近期还将会公布北京市土地供给情况来佐证此观点云云。
一个巴掌拍不响，房子是土地的附属物，怎么会与土地供给制度无关，而全推责给货币当局呢。房地产市场中的明白人任志强先生，曾就中国挤牙膏式土地供应形象地打过一个比方：中国的土地供应市场就像一个上菜特别慢的饭店，一个菜吃完等半天，老是吃不饱。要是一次把菜都上齐了，就不会这样了。大城市土地供应量上不去，住宅供应上不去，货币供应量上去了，房价只好往上推，供求关系不改变难调预期。价格由供求关系决定，这是经济学常识，但身陷其中的利益相关方，屁股指挥脑袋，为自己和利益集团漂白粉饰，欠缺的就是敬畏之心和基本常识。
公平交易、责任感和透明度三大理念是支撑一个健康市场的基础要件，但现在房地产市场，充斥自负骄横的央企，它们拿地如猛虎夺食，百亿地王满天飞，没有最高只有更高，就像希腊神话中的伊卡洛斯，“毫无畏惧地飞得更高、离太阳更近，不怕被融化”。它们背后是大型金融机构顺周期的天量信贷。金融业本该充分理解管控风险，但丰厚奖金和花红让他们沉迷于放放放，反正是贷给央企，大而不倒，出问题肉烂在锅里不怕。新增贷款绝大部分投向了房地产，实体经济、中小企业依然嗷嗷待哺，这种信贷错配连总理都不满意，提出了批评。
房地产市场的乱象横生，除了复杂的货币信贷因素、土地制度、财税体制外，还有一群与利益集团千丝万缕联系的“专家学者”推波助澜，他们飞来飞去成为“中国特色的串场经济学者”。
相当一些人专为一线城市背书，信誓旦旦称“在人民币购买力不可遏制下降的复杂格局下，要把购买力配置到中国一线城市，中国城市将成为中国经济的最后一个安全点”，鼓吹“没有一座城市因高房价衰落”，因为“这是特殊国情和特殊经济结构下的盛宴，是一场永不终结的繁荣”，“只要国民经济不崩盘，充斥于房地产市场的货币泡沫就不大可能破裂”。
一线城市已经炒糊了，他们说未来几年还要再涨一倍，并画出中国最有潜力的十个二线城市，让你们接着“炒地图”，炒糊拉倒。如果是资本市场，监管部门早盯上他们了，要查有无底仓，如此明目张胆是否涉嫌操纵市场。但房地产市场似乎是法外之地，许多地方是政府和地产商搭台，请他们来唱戏，为地王和他们的项目歌功颂德。
这些绵衣玉食、生活在一线城市，并且资产配置多为一二线城市房地产的所谓专家，每一次站台布道，既有出场费的诱惑，背后显然也有自利情结的驱动，但是忘记了自身言行还应为民众负责，对国家的经济金融安全负责。
诺贝尔经济学奖获得者弗农-史密斯在《经济学中的理性》一书中说，金融危机中，许多专家委员会和顾问会议这样的精英型小团体出现集体失败，这是一个智商评估的难题。当出现严重问题时，经常会有很多“专家”冒出来，他们不够分散，在信息汇总中存在很多的（利益）相关性。
这就是为什么一个“人群”中总会凸显出几个“受尊敬的专家”。他们一般在很窄的专业领域内声名显赫，但当需要他们解决专业范围以外的问题时，其实际上水平还不如在路边随便找个路人。
如果我们期望他们拥有解决所有问题的钥匙，他们就成了用念咒语来包治百病的江湖郎中和巫婆神汉，这种知识的谵妄会害了一批人。他们为泡沫喝彩，他们廉价吹捧那些吹大“政府泡沫”的软弱无力的监管，最后是一群“赌徒”、“笨蛋”领着“聪明人”走向不归路。
美国次贷危机后，有一篇著名社论中有一句非常经典的话：“想赌博的人完全可以去赛马场，或者拉斯维加斯或者大西洋城，结果他们全部跑到了房地产市场。”这应了尼采那句名言“疯狂对于个人来说是例外，对群体来说是常态”。中国的房地产已处于非常敏感的十字路口，如果不思收敛，继续以赌博的心态嗨下去，最终会变得难以收拾，再现如莎翁式悲剧中所说的“错不在命运，而在我们自己，我们是罪有应得。”
未来房价将怎么走？
房价还会不会涨？哪些城市还会暴涨？人们急切地想在上涨之前赶潮。安信证券首席经济学家高善文说：别急了，房价上涨短期内仍然难以扩散到更加广泛的三线城市。高善文是最受机构投资者尊重的卖方人士之一。他表示：
本轮房价的猛烈上涨主要集中在大约20个一二线城市，除此以外的广泛地区，房价涨幅总体温和有限。这一价格的分化，主要体现了库存去化速度的影响。库存消化较快的20个城市，价格上涨更强，广泛的房价较弱地区继续受到库存拖累。
格雷投资预测房地产已现拐点：
大家对房地产有固有认识，觉得稳赚不赔。所以导致大家去抢房，甚至不惜离婚，我们判断这个拐点马上就要来了，从98年开始到现在近20年，已经接近房地产大周期，包括中国的人口结构和发展阶段来看，中国的房地产，特别是住宅房地产基本已经见顶了。目前房地产风险一定是大于股票市场，特别是从投资机会来看，房地产是卖出机会，如果从长期十年来布局的话我觉得只有优秀的股票和股权。
楼市参考刘晓博则用了15句话分析当前房地产：
1、本轮房地产政策牛市正进入最狂热的阶段。当汇聚资金最多、人口增长最好的20来个城市都涨过一轮之后，资金将进入分歧期：有的进入三线城市，有的回流A股，有的进入港股，有的回流一线城市。也就是说，未来几个月房价的快速上涨期将结束。
2、这轮牛市持续得时间比我此前预期的时间长，原因很简单：2016年只有深圳出台了真正有杀伤性的调控政策，其他城市都是在“逗你玩”，尤其是七八个二线热点城市。
3、地价的飞涨，让制造业在地方政府面前更加无足轻重。几百家企业的纳税，都不如卖一块地来钱多、来钱快。这是地方政府不忍下手调控的重要原因。
4、短期来看，热点城市的房价已近接近“美元顶”，也就是说，如果以美元计价未来几年涨不动了。至于是不是出现了“人民币顶”，需要进一步观察。
5、在人民币汇率高估，热钱希望流出中国、配置海外资产的大背景下，为了维持国内经济增长、减轻贬值压力，需要制造人民币资产的赚钱效应，以吸引、留住热钱。这一轮楼市上涨，起到了这个作用。很多换了美元的人，又换回人民币杀入了楼市。而银行按揭，将锁定这部分人的资产，让他们未来很难再去冲击汇率。
6、由于人民币计价的资产普遍高估，所以任何一种资产都不能无限期上涨下去，那样会惹祸，具体可以参照去年的A股。所以，人民币资产的赚钱机会需要“板块轮动”。如果楼市降温，就需要寻找新的板块，否则大家就往外跑。
7、未来房地产降温的速度，会比我们预期的慢。原因很简单，地方政府稳增长压力太大，紧靠“大基建+PPP”是无法支撑的。如果GDP增速跌破6.5%，货币政策可能会再次出现逆转，而楼市调控也可能会再次放松。
8、中国的投资主体是地方政府和国有企业，这决定了广义货币M2增速要比GDP增速快。而且根据我的测算，M2增速至少要维持在GDP增速的1.5倍左右。货币超发，其结果必然是人民币计价模式下大城市房价的长期看涨。
9、中国的城镇化只进行了一半。由于发展机遇相对集中在高级别城市，所以人口将进一步向中心城市集中。楼市可以长期看好的城市，基本上都处于“胡焕庸线”以东，要么是直辖市，要么是副省级以上城市，要么是北、上、深的邻居。
10、刚需、改善型需求，只能选择在自己生活的城市买房。如果是投资，尽量要去中心城市。如果一个城市的“本外币各项存款余额”不到1万亿，GDP不到5000亿，过去5年小学生人数增长不超过5%，又不靠近北、上、深，基本上没有多大的前途。
11、对于刚需、改善型购房者来说，只要经济能力允许，还是应该尽快买房。不要在乎短期的涨跌。对于投资客来说，一二线城市仍然可以长期投资，但需要控制杠杆；如果是短炒，风险在加大。
12、美元加息，只对中国楼市产生心理影响。由于有外汇管制，所以不会产生实质性影响。
13、人民币贬值对中国楼市来说，是利好不是利空。贬值有利于维持楼市价格。
14、过去10年，中国楼市的投资回报曾把美元、黄金远远抛在了后面，未来10年就有点难说。
15、从长线来看，中国最顶尖的20来个城市的优质住宅，仍然是抗通胀的好选择。所以我说过：如果你生活在一线城市，前3000万人民币的资产先配置成住宅，超过的部分再谈美元、黄金、股票之类的东西。
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