【研究视点】
热点一、二线成交锐减23%，房价延续上涨趋势
2016年4月，楼市各项指标持续趋好，成交量持续高位，市场供应进一步放量，从价格角度来看，热点城市房价仍然保持着相对较快的势头上涨。但热点城市“稳房价”新政的推出，还是给市场走向增添了不确定因素。
就目前的行业形势来看，各线城市市场分化情况依旧，关注焦点则集中在了热点城市的政策收紧预期上。在我们看来，热点城市政策收紧确实会抑制部分购房需求，长期来看“限涨令”的政策性风险也确实存在，因此对于企业来说，在拿地方面确实不可过于激进，尤其对于优质微型地块更应权衡利弊，充分考虑“囤地”风险，切不可估值过高。
【纵深解读】
经济：一季度经济稳中有升，二季度楼市将趋于平稳
政策：热点二线城市相继趋紧，三四线坚持宽松、补贴
楼市：热点一、二线成交锐减23%，多数城市供求压力缓解
房价：房价涨幅进一步扩大，稳房价新政逐步铺开
土地：成交规模再度走低，热点二线城市溢价率飙升
【图说楼市】
1供应：集中放量，整体同、环比上涨18%和14%
2成交：环比回落9%，同比仍达46%，热点城市开始加速分化
3库存：多数城市供求压力缓解，库存持续下降
4成交结构：高档产品市场份额全面回落，中小户型成交占比持续上行
【研究视点】
热点一、二线成交锐减23%，房价延续上涨趋势
2016年4月，楼市各项指标持续趋好，成交量虽小幅下滑，但仍位于相对高位，市场供应进一步放量，从价格角度来看，热点城市房价仍然保持着相对较快的势头上涨。但月内热点城市“稳房价”新政的推出，还是给市场未来走向增添了不确定因素。
自3月底两会结束之后，中央层面依旧强调“去库存”大方针不变，但也进一步要求热点城市做到“稳房价”。从地方层面来看，大多数二三线城市依旧保持宽松，本月湖南、福建、海口、吉林等多个省市都在积极落实中央去库存的指导方针，涉及支持农民进城买房、加大货币化安置力度、严控土地供应、住房公积金和契税优惠等多个方面，不过目前政策还是多停留在省级政府层面，只有地市政府从执行层面全面跟进后，今年的二三线去库存大幕才会正式拉开。热点城市方面则是反向收紧调控，如苏州、南京出台房价“限涨令”，武汉收紧公积金贷款，廊坊加严限购、上海政府表态将二次升级调控等等，不过值得注意的是，一线城市新政更为严厉，如收紧限购，而二线城市则大多谨慎并且有余地，如苏州因为申报价审批不严，“限涨令”实质性作用并不大，在我们看来主要基于两点原因，一是施政背景不同，一线城市不仅要“稳房价”，更要“控人口”。二是二线城市政策储备不足，在短时间难以再启限购，“限涨令”又易致市场乱象的情况下，没有相对适宜的新政可以退出。
市场成交方面，受行业周期变化和政策面收紧影响，成交量出现环比下滑。4月份重点城市商品住宅成交4004万平方米，环比下降9%，但大多数城市成交量仍高于去年平均。一线城市中，限购升级的上海、深圳成交量显著收窄，二线城市方面，出台调控新政的苏州、合肥成交量也环比出现下滑，但大多数城市仍保持环比持平态势，青岛、厦门等部分城市成交量更出现了大幅度的环比上升。
土地市场方面，在中央“有保有压、分类调控”的指导思想下，成交规模再度走低。但值得注意的是，供不应求显著、本该增大土地供应规模的一线城市本月并无大宗土地成交，主因还是受到供地节奏周期变化影响。根据目前一线城市土地出让计划来看，上海较上年相比增加商品住宅用地161公顷，北京商品住宅用地与去年持平，深圳将通过城市更新供应土地2.2平方公里。
就目前的行业形势来看，各线城市市场分化情况依旧，关注焦点则集中在了热点城市的政策收紧预期上。在我们看来，热点城市政策收紧确实会抑制部分购房需求，长期来看“限涨令”的政策性风险也确实存在，因此对于企业来说，在拿地方面确实不可过于激进，尤其对于优质微型地块更应权衡利弊，充分考虑“囤地”风险，切不可估值过高。在项目运营方面应持谨慎乐观态度，一线城市方面不必过多担心，政府更多的还是希望通过控需求来稳价格，但供不应求的基本面不会改变；二线城市方面，出于市场稳定角度，我们认为政策不会太过严厉，政策出台更多的还会是一个缓释的过程，企业只要做好适当风险预案即可，如项目区位不是过于偏远，也没有必要趁着市场火热抢收业绩。
【01经济】
一季度经济稳中有升，二季度楼市将趋于平稳
2016年是十三五开局之年，一季度算是交出了一份不错的答卷，GDP同比增长6.7%，基本符合市场预期，各项经济指标均存在不同程度的积极变化，房地产市场一反淡季趋冷的常态，各线城市成交量不仅远超去年同期，相较去年四季度亦相差无几，但受去年较高基数影响，预计二季度成交量将基本持平。
1、稳增长效果显著，各项经济指标稳中有升
一季度宏观经济整体运行平稳，GDP同比增长6.7%，基本维持在年初制定的6.5%-7%目标范围内。得益于宽松的货币政策叠加积极的财政政策，3月各项宏观经济指标均出现了可喜的变化，譬如制造业PMI时隔9月重回临界点上方；规模以上工业增加值回升显著，同比增速已与前期高点持平；以美元计价的出口增速由负转正，同比增长11.5%，进口降速亦明显收窄，去年基数较低固然是重要因素，更为重要的是，随着稳增长政策的持续发力，内外需逐渐有改善的迹象。我们认为经济“L”型筑底将需要漫长的时间，且过程中或有往复，持续低位运行将是新常态。目前，投资、出口和消费等传统增长动力已难以再上一个新的台阶，迫切需要加快推进“供给侧”改革，支持企业做大做强，为宏观经济发展增添新的动力。
2、货币环境持续宽松，降准有两大干扰因素
3月末，M2同比增长13.4%，明显高于年初制定的13%的目标增速，尤其是1月商业银行放出天量信贷，叠加3月初央行降准0.5个百分点，一季度货币环境维持宽松走向。截止目前，央行年内已5次续作MLF，“MLF+逆回购”渐成央行释放流动性的重要工具，市场预期央行将再次降准。不过，我们认为央行降准有两大干扰因素：首先，通胀有抬头迹象，3月CPI同比上涨2.3%，假使年初不调低CPI中食品类价格权重，CPI将更为逼近3%的目标增速；其次，美元加息，虽然美联储主席耶伦频放鸽派言论，但在全球经济一篇哀鸿的背景下，美国经济可谓一枝独秀，年内1-2次加息仍是大概率事件，预计6月将是加息的关键节点。当然，倘若再次出现外汇占款持续大幅净流出的局面，央行祭出降准大旗也未可知。
3、一季度楼市成交井喷，二季度将基本持平
1-3月，房地产投资同比增长6.2%，连续两月直线回升，房屋新开工面积明显回升，楼市持续回暖有效带动了相关上下游产业，钢材、水泥产量均有不同程度回升，家装行业也是进入了业绩增长的蜜月期。在宏观经济面临较大下行压力的背景下，房地产市场仍是稳增长的重要抓手。一季度商品房销售面积同比增长33%，销售额增长54%，主要原因在于2月多部委密集下发多款重磅新政，一季度房地产市场迎来了难得的销售窗口期，企业也在积极营销加紧抢收业绩。因去年330新政后，4月楼市成交量开始步入上行通道，引致去年二季度市场基数并不低，预计今年二季度成交量将基本持平。
【02政策】
热点二线城市相继趋紧，三四线坚持宽松、补贴
各线城市在政策层面呈明显分化的趋势，一线及强二线城市都在收紧调控政策，南京在苏州限涨令的基础上，进一步加大了对于高端盘价格调控力度，未来强二线城市政策收紧将全面铺开。即使是已经收紧调控政策的城市，如果出现政策效果不彰的情况，将进一步升级调控。
1、热门城市加码调控，且有进一步收紧可能
继上海、深圳加码限购政策之后，本月廊坊也下发了限购令，非本地户籍家庭限购1套住房，且首付比例不低于30%。新政意在支持自住性需求，打压投资投机性需求，避免房价持续快速增长。虽然首付比例由之前的20%上调至30%，对于刚需客群来说提升了首付款支出压力，但相较上海、深圳最严限购令，廊坊限购政策无疑要温和许多，影响程度有限。南京步苏州后尘出台限涨令，申报价格每平方米2万元以下的，年华涨幅不宜高于12%，每平方米2-3万的，年华涨幅不宜高于10%，每平方米3万以上的，年化涨幅不宜高于8%。值得注意的是，南京预售证的申报价格必须经主管部门严格审批，避免了苏州钻“提高申报价”的空子。而且，按照价格区间分类指导，更是进一步收紧了高端项目的价格上涨空间。不过，文件措词用的是“不宜”而非“不可”，也没有明确规定新政的执行时间，又给市场留下了迂回的空间。为进一步贯彻中央部委指示，未来“稳房价”政策将在热门城市铺开，近期较热的杭州、厦门、天津、福建出台的可能性较大。即使是已经收紧调控政策的城市，也有进一步升级调控的可能。
2、积极落实中央去库存号召，风险城市尤甚
本月湖南、福建、海口、南昌等多个省市都在积极落实中央去库存的指导方针，涉及支持农民进城买房、加大货币化安置力度、严控土地供应、住房公积金和契税优惠等多个方面。江西省吉安市更是对在今年1月1日至12月31日期间购买新建商品住房的，予以缴纳契税100%的奖励，优惠力度不可谓不大，那些财政收支基本平衡甚至财政收入远大于支出的省市可以积极仿效，将优惠实实在在给到购房者，有助于提振楼市置业需求，加快房地产市场去库存进程。鉴于中西部、东北地区为楼市去库存的重点区域，本月黑龙江、吉林两省先后出台去库存新政，吉林省更是明确了去库存的目标，2018年年底，一类城市商品住宅库存量比2015年年底减少25%，二类城市和三类城市减少30%，四类城市不设任务，政府去库存的决心昭然若揭，但能否真正实现快速去库存还需看政策落实情况。从数据来看，以省会城市长春为例，目前消化周期略低于18个月的警戒线水平，但省内三四线城市消化周期明显高于长春，市场风险不容忽视，去库存任务仍旧艰巨。
【03楼市】
热点一、二线成交锐减23%，多数城市供求压力缓解
2016年4月市场规模较3月有所下降，未能延续上月火热行情，总体来看，供应集中放量、成交绝对值仍维持在今年较高位置。从城市能级来看，供应方面，各线城市重点城市商品住宅皆环比上涨，但一线城市供应低于去年同期；成交方面，未能延续3月市场热度，大多数城市成交下滑，但依然高于去年月平均水平；供应上涨、成交下滑缓解了大部分城市供求压力，而整体库存依然延续下滑趋势。
1、供应：集中放量，整体同、环比上涨18%和14%
经过一季度供应低迷之后，4月份全国各城市迎来了供应的集中爆发。4月重点城市商品住宅供应量同、环比皆上涨，涨幅分别为15%和19%，主要是3月市场火热给了开发企业推盘信心，在“金三银四”传统销售旺季的带动下，4月份加大供应；但有少数城市供应在3月集中放量后有所下滑。
分城市能级来看，4月一线城市商品住宅供应量为325万平方米，整体较上月增加32%。其中仅有北京供应量环比下滑23%，其余三城市均大幅上涨，上海、广州均达到去年月均供应水平。同比来看，情况则相反，仅有北京好与去年同期，因此，整体供应量较去年同期下滑7%。
二三线城市整体供应为2338万平方米，同、环比皆上涨。其中重庆、厦门、郑州环比涨幅较大，郑州环比上涨近300%，4月供应量高于一季度总和，摆脱此前供应不足的局面。总体来看，大部分城市均迎来了供应的集中放量，也为即将到来的小长假备好充足货源。但值得注意的是，宁波、青岛、贵阳同、环比皆下滑，原因是三个城市供应量主要集中在3月；另外，近期出台收紧政策的热门城市如合肥、南京继续保持供应上涨的趋势，但苏州在3月供应集中放量后，本月出现明显下滑。在3月份市场火热的带动下，不少房企选择在4月加大供应量，而五月随着小长假的到来以及市场向上预期暂未改变，预计接下来一个月供应仍能保持现有的推案节奏。
2、成交：环比回落9%，同比仍达46%，热点城市开始加速分化
在市场迎来火热的“金三”之后，并未走出“银四”的行情，市场热度有所下降。重点城市商品住宅成交4004万平方米，环比下降9%。尽管市场未来延续3月份火热的势头，但总体向上的势头并未发生实质性转变，32个重点城市较去年同期仍上涨46%。
分城市能级看，一线城市整表现较差，成交量环比下跌21%。其中北京表现亮眼，成交环比上涨88%，同比更是大涨162%。而上海、深圳，则由于严厉的新政导致成交迅速下滑，上海成交较上月几乎腰斩，深圳也下跌近4成，且两城成交均不及2015年月平均值。
二三线城市成交环比微跌7%，但好与去年同期，且大多数城市4月成交均高于去年月平均值。武汉、天津、重庆依然保持在200万方以上，而长春、厦门、福州也较此前有了明显增长。从4月成交来看，第一，热门城市分化明显。天津、南京、厦门继续表现抢眼，成交同、环比皆上升，而苏州、杭州、成都均有不同程度下滑；第二，高库存城市延续上涨态势。其中沈阳环比上涨31%，西安、长春同环比皆上涨；第三，青岛、福州、南昌等新热点城市异军突起，尤其是青岛，本月成交高达209万平方米，同、环比分别上涨152%和31%。
总体来看，4月未能延续3月“大阳春”走势，但多数城市成交量绝对并未显著下滑，依然高于2015年月平均值。预计未来整体成交规模不会大幅下滑，但上海、深圳成交继续下探的可能性较大，苏州、合肥等城市在土地市场火热的助推下，成交企稳为大概率事件。
3、库存：多数城市供求压力缓解，库存持续下降
4月，由于供应上涨、成交下降，大部分城市供求压力得到缓解，近八成城市供求比较上月增加，其中多数城市供求接近平衡，值得注意的是上海、深圳本月成交大跌，供求比回归到1之上，而北京、青岛因供求齐涨，供求比已经降至0.3左右。
本月市场成交量略有下滑，但仍保持在去年平均水平，多数重点城市库存压力继续下滑，仅6个城市库存环比上升。其中北京、青岛库存下降幅度较大，环比降幅均在10%左右，而上海、深圳、广州等城市库存环比上升。整体来看，大多数城市较去年同期均有所下滑，近一年“去库存”已现成效。
消化周期来看，本月重点城市商品住宅去化周期环比走势跌多涨少，同比来看，仅深圳消化周期与去年同期基本持平，其余城市全部下降。在成交持续增长的带动下，西安、沈阳、长春等高库存城市的库存压力持续改善，消化周期较上月下降。此外，南京、武汉、合肥等城市消化周期依旧不足5个月，供不应求状况显著。上海、深圳、苏州等热门城市消化周期较上月有所攀升，尤其是深圳，消化周期同、环比皆上涨，4月消化周期为11.3个月，随着成交不断下滑，未来市场势必面临更多不确定因素。
4、成交结构：高档产品市场份额全面回落，中小户型成交占比持续上行
从价格段成交结构来看，本月三个城市中高档及以上产品成交占比全面回落，而中低档、中档产品成交占比均有不同程度的回升。具体来看，上海高档产品成交占比较3月份回落了5个百分点，中低档产品成交占比上涨2个百分点，“3?25”新政发布后，过热的投资需求受到抑制，高档产品成交出现降温。北京中高档项目成交占比回落了4个百分点，中低档产品成交占比则大幅上升达到4成，东亚尚品台湖、东亚印象台湖等项目均在月内取得了较好的销售业绩。深圳情况与上海类似，限购升级后中高档、高档项目成交占比双双回落，中档项目成交占比大增10个百分点。
面积段成交结构来看，小户型产品成交占比全面回升，北京通州区大热推升小户型成交占比。本月上海120平方米以下面积段成交占比上涨了7个百分点，而144平方米以上的大户型产品成交占比则回落了7个百分点，自2015年上海市政府要求增加中小套型供应以来，市场供应结构有所转变，销冠也越来越多的出现中小户型项目的身影，在本月上海销售面积TOP10项目中，前9位均为主力产品为中小户型的刚需项目。北京方面，成交面积变化更为显著，90平方米以下小户型成交占比大增9个百分点，通州区小户型住宅及酒店式公寓的火热，大大推升了小户型成交占比。深圳方面则相对稳定，小户型产品成交占比上涨至接近六成，144平方米以上产品成交占比则相应回落。
5、本月小结：成交下滑仍维持相对高位，库存持续下降
4月成交虽不及三月，但整体来看符合预期。其主要原因是：一方面3月在各项政策利好推动之下，成交已攀至高点，再继续上涨的可能性不大；另一方面，部分过热城市政策收紧，如上海、深圳、合肥等市均在3月末至4月初发布了调控新政，这些城市市场的恢复冷静，进一步拉低了成交总量走势。
我们对二季度市场走势保持谨慎乐观态度，主要是热门城市受到政策抑制导致成交下滑。不过，随着房企为冲刺半年度业绩，在未来新增供应维持4月水平，在房源充足的情况下，将促进部分城市成交量上扬，预计5月份市场仍以平稳为主。并且在整体政策面宽松之下，未来或将会有更多的“新兴”的热门城市出现，如南昌、青岛等。
【04288指数】
房价涨幅进一步扩大，稳房价新政逐步铺开
2016年4月，中国城市住房价格288指数为1157.1点，指数较上月上升17.3点，环比上涨1.52%，涨幅较上月扩大0.37个百分点，同比涨幅扩大至7.17%。
全国31个省级行政区域中，一手房价格指数环比下跌的区域数为9个，较上月减少1个。而上海、天津、北京、广东省、湖北省、湖南省、江苏省、浙江省、云南省、海南省、山东省等22个省级行政区域一手房价格指数环比有小幅上升。
在“去库存”政策持续发力的推动之下，4月房价指数保持上升趋势，连续十二个月上涨且增幅进一步扩大。并且随着接下来“去库存”新政逐渐在三四线线城市执行面逐渐铺开，我们认为年内房价指数还会继续保持上升趋势。
分城市能级来看，一线城市稳房价新政均取得了一定成效，上海、深圳房价环比涨幅均有所回落，过热的市场有所降温。但基于市场整体供不应求的格局没有改变，房价仍然处于较快上涨的阶段，一线城市2.35%的算术平均涨幅，也远远领先于全国房价上涨速度。
二线城市方面，本月依旧有超过八成的城市房价指数环比上升。其中出台“限涨令”的苏州房价涨幅高达5.36%，依旧位于各城市首位，由于苏州对预售价格审批不严，因此“限涨令”也作用有限。厦门、杭州、合肥、南京等热点城市尾随其后，环比涨幅也均高于3%。西安、拉萨、贵阳等部分西部省会城市市场低迷，房价指数不升反降，其中拉萨市房价更是连续4个月下滑。
自3月末两会结束以来，中央多次表态稳房价，一二线热点城市也是纷纷跟进，并且从上海、南京等市二度发文的表现来看，政策面还有进一步收紧的可能，不过从政策的实际执行力度来看，仅一线城市力度较大，更多的二线城市新政还是留有余地。因此我们认为，接下来一线城市房价涨幅将有所收窄，但二线热点城市房价还是谨慎中偏乐观。
【05土地】
成交规模再度走低，热点二线城市溢价率飙升
2016年4月，全国土地成交量再度走低，一线城市基本无成交，同、环比跌幅均在90%以上；二线城市表现最好，苏州、南京和合肥土拍点爆市场，将全国整体溢价率拉升至65.74%，创下历史记录。三四线城市整体成交量不足500万平方米，其中南通、珠海、佛山热度较高。
1、成交：成交规模再度走低，溢价率创历史新高
2016年4月，在楼市继续上行的情况下，土地市场仍处于下行通道，成交量再度大幅度下降。CRIC监测的300城经营性土地共成交247幅，环比下跌18%；成交建筑面积为2214万平方米，环比下降23%；成交金额1043亿元，环比上涨11%。同比来看，成交情况远好于去年同期，成交建筑面积和成交幅数同比分别上涨47.8%和25.4%。相对于成交规模，成交价格同比涨幅更高，成交金额和成交楼板价分别上涨113.6%和44.6%。值得一提的是，本月成交溢价率再创历史新高，达65.74%；环比上涨了25.81个百分点，同比上涨了44.85个百分点。
土地市场虽然与楼市息息相关，但其供需关系并不尽相同，土地成交规模基本由供应规模所决定。根据CRIC监测数据，一季度全国300城市经营性土地供应建筑面积为8926万平方米，同比下降24%；成交面积为8528万平方米，同比下降14%。就4月份来看，全国城市土地供应规模仍在低位，目前300城市经营性土地供应建筑面积为2414万平方米，同比跌幅为26%。供应规模的走低必然拉动成交规模下行。在市场热度颇高的当下，土地供应规模的下降加剧了土地市场供不应求的趋势，房企抢地、地王记录被刷新的消息比比皆是。最有力的是证明就是本月整体溢价率达65.74%，创下历史新高。
2、分布：一线城市基本无成交，二线城市价格再上涨
2016年4月，各能级城市土地成交规模较上个月均有不同程度的下降。其中一线和三四线城市降幅分别高达94%和52%。同比来看，一线城市同比下降98%，二线和三四线城市成交规模高于去年同期水平，涨幅分别为80%和25%。
具体来看，本月一线城市中仅上海宝山成交了一宗动拆迁用地，总建筑面积为3.67万平方米，其余城市无土地成交，占总成交面积不足1%。成交金额为1.28亿元，成交楼板价仅有3480元/平方米。中央政府一直强调，楼市供不应求的城市应适当增加土地供应规模，缓解由于供不应求所带来的房价上涨压力。上海、深圳、南京和合肥已经先后发文响应，但受制于可开发土地规模较低，上海和深圳土地供应上涨空间较小，有心无力。
81%的土地成交集中在二线城市，本月共成交经营性土地1783万平方米，环比微跌7%，较去年同期上涨8成有余。从城市来看，本月多数热点城市土拍市场大热，苏州、厦门、南京和合肥整体溢价率均在100%以上。苏州今年的第一场土拍，将逐渐回归理性的楼市再次推向高峰，多数项目在土拍之后或封盘、或涨价。苏州推出的13宗地块，无论地理位置优越与否均高溢价成交，最高溢价率达319%，最高楼板价达28761元/平方米，多宗地块成交楼板价高于或者接近周边项目售价。南京土地热度不低于苏州，成交的4宗地块溢价率均超过100%。合肥成交的6宗土地拍出5宗地王。在多数城市土地火爆之下，二线城市成交均价拉升至5057元/平方米，环比上涨33%，同比涨幅高达141%。热点二线城市土地热度攀升的原因有三：第一，一线城市无土地供应，且地价较高；第二，热点二线城市2015年房价逐月攀升，根据国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅价格指数来看，截止3月，南京和厦门的房价均已连续上涨了13个月；第三，过去几个月热点城市的楼市去化极快，在土地供应不足的情况下，房企手中的存量已然不多，拿地势在必行。
在中央政府多次强调“控供应、去库存”之下，三四线城市整体土地成交量逐月走低，本月土地成交量仅有427万平方米，仅为上个月的一半。成交金额同步走低，环比下降14%。从城市来看，绝大多数三四线城市的土地热度仍在低位，本月南通、珠海和佛山表现相对较好，溢价率分别为102%、52%和40%。
4月份以来，各城市2016年土地供应计划相继出台，一线城市指导思想是增加土地供应规模。上海已落实跟进，宣布2016年土地计划供应量为800公顷，较2015年住房用地供应量739公顷增加61公顷；其中商品住房用地450公顷，较2015年实际供应量289公顷增加161公顷。北京仍实施“疏解、瘦身”的供地节奏，国有建设用地计划供应总量为4100公顷，虽然总量下降，但住宅用地仍计划供应1200公顷，与去年计划量持平。
3、重点地块：苏州占据两大榜单半壁江山，南京紧随其后
2016年4月，在部分热点二线城市土地市场暴涨的情况下，本月总价榜单门槛大幅上涨，单价门槛小幅微降。总价TOP10方面，本月入榜门槛为26.93亿元，，环比大涨78%；榜首成交总价为54.26，环比下降29%。本月二线热点城市表现尤为强劲，入榜的10宗地块均位于二线城市，其中苏州占据半壁江山，5幅地块入榜，南京3幅，厦门和合肥各一幅。苏州和南京本月异常耀眼，苏州成交的13宗地块5宗入榜总价榜单，南京成交的4宗地块中3宗入榜总价榜单，多数地块的成交楼板价已逼近甚至超过板块楼板价，已趋于冷静的市场又被瞬间拉热。厦门不仅仅是总价地王，同时也是厦门的单价地王。
单价TOP10方面，入榜门槛较上个月相比上涨30%，为18556元/平方米；榜首单价小幅微降4%，为28761元/平方米。单价榜单和总价榜单组成城市十分相似，均为二线热点城市，其中苏州占据6位，南京占据2位，厦门和杭州各占据一位。
4月22日，在厦门今年首场商住地块拍卖会上，共有29家房企前来竞拍，最终保利地产的子公司中璟房地产开发有限公司以总价54.26亿元，楼板价25838元/平方米拿下TP02号地块，溢价率高达150%。
TP02号地块位于同安区，东临同安湾，地理位置优越，拥有一线海景资源。交通配套设施完善，BRT快2、快5线和地铁4号、6号线规划可以快速进岛。教育资源有新城小学、美林中学，但周边商业配套匮乏。除了地块本身的优越条件之外，成就地王的因素有三。第一，厦门已经连续7个月无商住地块供应。第二，根据国家统计局公布的70大中城市住宅销售价格来看，3月厦门房价环比上涨5.4%，已连续上涨13个月，涨幅全国第一。第三，厦门供地规模小，房企可售项目越来越少，为了保证市场占有率和高利润率，只能不惜高价。2.5万元/平方米的楼板价在区域内的确非常高，高于周边项目售价，但值得注意的是，保利在地块周边仍有其他项目，保利叁仟栋，目前仍有22万平方米的住宅存量和2万平方米的商业存量，两个项目进行财务平衡之后，保利开发风险大大降低。若是被其他无周边土地储备的房企拿下，开发难度大幅度提升。
4月7-8日的苏州大型土拍被瞩目已久，总计成交13宗地块，吸引了40多家房企报名参拍，共吸金251亿元。其中景瑞以318.86%的溢价率拿下14号地块，溢价为本次土拍最高。当代以28761元/平方米拿下的2号地是本次土地最高的单价地块。2号地块曾在去年挂牌出让过，因为一些遗留问题暂缓出让，而本地块在重新挂牌后的起始总价从原来的18139万元上涨至26763万元，可见经过一年楼市的快速发展，土地市场亦水涨船高。
2号地块地处发展成熟的姑苏区护城河外板块，紧邻金逸影城商圈和石路商圈，东北面即是石路演艺中心。周边公交站线路多达17条，距离2号线石路站与广济南路较近，公共交通出行便利，区位优势明显。但值得注意的是，地块南向有一家印刷厂和一处变电站，污水排放和高压电辐射也许会成为该地块的劣势。目前地块周边在售项目并不多，3公里内仅有姑苏金茂府，稍远的有万科金域平江和南门世家，其项目售价均在30000元/平方米左右，此次2号地块的成交楼面价已高达28761元/平方米，对周边的住宅价格势必有进一步的提升作用。
4、本月小结：调整土地出让规模，转换用地属性是主要手段
2016年4月，在中央“有保有压、分类调控”的指导思想下，全国300个城市经营性用地成交规模再度走低。但值得注意的是，供不应求显著、本该增大土地供应规模的一线城市本月并无大宗土地出让，显得尤其冷清。根据目前各城市土地出让计划来看，上海较上年相比增加商品住宅用地161公顷，北京商品住宅用地与去年持平，深圳将通过城市更新供应土地2.2平方公里。
从已公布的各省市土地政策来看，上海、深圳、南京和合肥明确将增加2016年土地供应规模，这4个城市楼市供不应求情况最为明显，城市快速跟进一来可以缓解供不应求的状况，二来增加土地供应规模可以提高政府财政收入，有利于城市基础建设改善，可以说百利而无一害。而供过于求的城市并不积极，从年初至今，发文明确收紧土地供应规模的均是各地省政府，比如4月18日辽宁省国土资源厅发文表示对省内库存严重的地区，将停止供应房地产开发用地，但省内城市仅沈阳跟进相关条例，其他城市并没有行动。至今为止，明确放缓土地供应规模的城市有海南省、内蒙古自治区、辽宁省、云南省、甘肃省、沈阳市、湖南省、海口市、广东省。
除了土地供应规模上的调整，土地属性转换也是各地方政府调整的方向之一。南京在强调合理土地供应规模节奏的同时，要求商办库存较多，去化周期较长的区域，适当调整土地用途、规划条件。2016年至今允许在用地转型上做调整的省市有内蒙古自治区、湖南省、甘肃省、四川省。用地属性转型一来可以缓解商办市场的供需矛盾，二来可以提高土地使用效率，预计更多城市加入这一队伍。
