摘要：近年来兴起的长租公寓企业已经有一些有益的探索，它们将符合条件的客厅改造成一间房间，单独出租使用，业内通常叫做“N+1”。此番新政的出台，显然是对这一探索的首肯。没有疑问，此次新政对长租公寓行业是一个极大的利好。
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相传白居易初到长安，拿着自己的诗文去拜谒当时的大名士顾况。顾况看着“白居易”的姓名，戏谑道：“长安米贵，居大不易。”当下的人们，看着这句一千多年话，大抵会发出“於我心有戚戚焉”的感叹罢，大城市生活不易，今昔一也。
在大城市“居大不易”， 是因为百物昂贵。昔日米贵，而今则是房贵，不仅是买房贵，租房也贵。用流行的话说，房子问题是人们刻下最大的“痛点”。既是“痛点”，自然格外关切，凡是与房子沾边的事情，总能吸引最多的眼球。
最新的一例，是住建部推出的住房租赁新政。该新政的主旨，是大力“培育发展住房租赁市场”。核心的举措，有如下五点：一，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，支持个人依法出租自有住房；二，完善住房租赁支持政策，保障承租人依法享受公共服务；落实提取住房公积金支付房租政策；三，推进公租房货币化；四，鼓励新建租赁住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按安全、舒适、便利等要求改造后按间出租；五，对住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持；鼓励金融机构加大支持，完善供地方式，增加租赁住房用地供应。
新政传达的讯息，清楚而明白，就是要促进住房租赁市场的发展。其中的重中之重，则是增加供给。无论是“鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务”，还是“支持个人依法出租自有住房”；无论是“鼓励新建租赁住房”，还是“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，，允许将现有住房按安全、舒适、便利等要求改造后按间出租”；无论是“对住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持”，还是“鼓励金融机构加大支持，完善供地方式，增加租赁住房用地供应”，无一不是指向供给的增加。套用时下的流行语，这无疑是住房租赁市场的“供给侧改革”。
综观住房租赁新政之举措，其增加供给之道，市场化取向是清晰的。以舆论最为热议的“允许将现有住房按安全、舒适、便利等要求改造后按间出租”为例。按照2011年2月1日起施行的住建部《商品房屋租赁管理办法》，出租住房应“以原设计的房间为最小的出租单位”， 是不允许打隔断的，此番允许“按要求改造后按间出租”，是对原有的法规的修正。这种修正，是因应市场需求而来。众所周知，大城市的房价高，租金也贵，租客为减轻住房租金负担，往往选择“群租”，虽然几次三番地加以整顿，人力物力投入不菲，奈何效果杳然禁而不绝。无他，市场需求使然也。如今正视现实，改“堵”为“疏”，化明为暗，不仅顺应市场，也减少了主管部门的监管费用。实际上，在这方面，近年来兴起的长租公寓企业已经有一些有益的探索，它们将符合条件的客厅改造成一间房间，单独出租使用，业内通常叫做“N+1”。此番新政的出台，显然是对这一探索的首肯。没有疑问，此次新政对长租公寓行业是一个极大的利好。
“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”的提出，则是着眼于盘活闲置资源，也即是提升资源的使用效率，可以视为商业用房“去库存”。是有目共睹的现象：因为互联网技术的高歌猛进，传统的实体商业受到极大冲击，一些已建的商业用房出现了闲置或者半闲置的状况，一些在建的商业用房项目预期的市场前景暗淡，建成之后闲置或者半闲置也是可以预见的。把这些房子改造成租赁居住，可以物尽其用避免资源的浪费，因为这些商业用房往往位置比较好、配套比较好、交通也便利，市场需求是不用担心的。但是，将商业用房改为租赁用房，涉及到土地用途的调整，也涉及到用水、用电、用气等公用事业费用商业与居民标准的转换，这就需要主事者顺应市场放宽管制，对原有法律法规的条款加以调整和修订。
“推进公租房货币化”则是对政府大建保障性住房的反思。“保障房沦为空置房”的报道，这些年频频见诸媒体，易地而皆然。为什么会出现这样的“怪现状”？因为这些保障房是为了建设而建设，而不是根据市场需求而建设！ 君记否？“十二五”期间，国内有一项建设3600万套保障房的重大规划。为了将这一庞大计划落到实处，每年住建部都会与各地的地方政府签定住房保障工作目标责任书。这是一纸“军令状”，不容讨价还价，必须如期确保完成。在这样的局限条件下，对地方政府而言，首要的是尽全力完成上头下达的保障房数量指标。至于这些保障房建成之后如何分配，是不是符合市场，那是下一步才需要考虑的事情。为建而建，罔顾市场需求，“保障房沦为空置房”，“公租房受冷落”之现象的出现，是理有固然势所必至的。政府是否应该提供保障房这里不论，如果政府要提供保障性住房，则货币化比实物配置显然更为可取，因为前者更有效率。
由是观之，住房租赁新政之实质，是废除有形之手的管制，放宽无形之手的活动范围和地带，也即是“让市场在资源配置中起决定性作用”。这是往正确的方向迈出的正确一步，也是对“供给侧改革”的正确阐释。是的，余以为，只有把“供给侧改革”和“让市场在资源配置中起决定性作用”看做一个分币的两面，才是正解。所谓改革，其之本质，是变革制度安排或者合约安排，也就是重新界定资源的权利，重新界定政府和市场的边界，让市场在资源配置中起决定性作用，从而增加有效供给。
价格决定于供求关系。没有疑问，如果住房租赁新政得以执行，市场上的租赁房供给会大幅增加，住房租金的平稳因而是可以预期的。其影响所及，也有利于房屋买卖市场的稳定。当然，前提是，不要操弄货币。
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